权益销售金额超过500亿企业增至6家，全口径销售千亿以上增至4家
观点指数 “2025年1-6月房地产企业销售表现”研究成果显示，保利发展、中海地产和华润置地占据权益销售金额的前三甲，分别录得1144亿元、1112.63亿元以及738.2亿元。招商蛇口和绿城中国紧随其后，为615亿元、547亿元。权益销售金额超过500亿元的企业环比上月增加3家至6家。
保利发展、绿城中国和中海地产占据全口径销售金额的前三，分别录得1452亿元、1221亿元以及1196.38亿元，华润置地和招商蛇口紧随其后，为1103亿元、888.9亿元。全口径销售金额超过1000亿元的企业增加至4家，500亿以上增加至11家。
1-6月，前100房企实现累计权益销售金额11821.94亿元，同比下降约13.23%。前100房企1-6月累计全口径销售金额16700.28亿元，同比下降约14.46%。6月均价为2.09万元/平方米，同比上升15.49%。
销售门槛值方面，1-6月，前10、前30、前50房企的权益金额门槛值分别约为319亿元、84.5亿元和52亿元。
1-6月，前10、前30、前50房企的全口径销售金额门槛值分别约为527亿元、115亿元和63亿元。
好房子时代，房企竞逐产品赛道
今年3月，“好房子”的关键词首次出现在政府工作报告中。建设“好房子”，也将更好地适应人民群众的高品质居住需求。
住建部于5月1日施行新版《住宅项目规范》，其中对住宅标准提出强制性要求：层高下限提升至3米，4层及以上住宅强制安装电梯，并强化隔音、智能化设施预装等标准，推动住房从“量”向“质”转变。新建住宅一系列指标明确了底线要求，这意味着，将有更多的“好房子”出现。
新的《住宅项目规范》突出了“安全、舒适、绿色、智慧”的具体要求，通过系统性技术规定补齐当下存在的居住短板，是提升居住品质，推动行业高质量发展的重要举措。这标志着我国住宅建设从“居者有其屋”向“居者优其屋”迈出了一大步。
今年6月，国常会就“好房子”建设作出部署，也对当前房地产市场的止跌回稳提出了明确要求。会议指出，要扎实有力推进“好房子”建设，纳入城市更新机制加强工作统筹，在规划、土地、财政、金融等方面予以政策支持，多管齐下稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险，更大力度推动房地产市场止跌回稳。
截至目前，不少省份均有出台涉及“好房子”的文件，内容包括建设要求、制度保障、示范项目建设等。例如，广东引导企业提高住房建设标准、优化物业服务，建设更多好房子、好小区等。
北京提出加大新开发居住区配套设施补短板力度，建设适应群众高品质生活的“好房子”。天津提出编制住房发展规划，建设适应群众高品质生活的“好房子”。
四川编制了《四川省好住房设计导则》，根据规范建设“安全、舒适、绿色、智慧”的好房子，打造高品质生活宜居地，不断满足人民对美好生活的向往。四川提出适应人民群众高品质居住需求，完善并提升住房建设标准，推进“好房子”建设。吉林提出大力推动10个以上“好房子”示范项目建设。
山东、重庆等地开始编制或已经编制完成了高品质住宅标准，围绕审批流程、规划设计、施工建造、物业运维等环境，明确了高品质住房的发展要求。湖北省住建厅也明确提出推动房地产从“建房子、卖房子”向“既建房子卖房子、又造服务卖服务”转变，鼓励房企探索“住宅+服务”模式。
青岛、淄博等地通过加强质量信息公示、工地开放日和先验房后收房等方式，推动使用者监督，保障“好房子”的建设质量。
浙江、江苏提出稳妥推进现房销售试点和“好房子”建设试点。江苏南通“好房子”建管联盟启动，首批10家品牌房企发出联合倡议，达成行业共识，凝聚“好房子”建设合力。
下半年政策有望进一步细化‘好房子’标准，并加大推行力度。
住宅项目规范文件的推广和实践，将加速行业洗牌，促使房地产企业通过差异化竞争打造多元产品，满足不同层次的居住需求。同时，也将激活改善性需求市场，推动楼市持续健康发展。
一些热销的项目或多或少符合好房子的部分标准。如期内绿城潮鸣东方官宣该盘120套房源一日售罄，总房款高达69.88亿元。上海壹号院四批次产品正式开盘，开盘后两小时内售罄。至此，该项目今年内累计销售额突破170亿元。
市场整体呈现“冷热不均”，一线及强二线城市高端项目支撑结构性回暖，而低能级城市仍以价换量。“好房子”是未来竞逐销售的取向，不少房企也在建立自身的“好房子”标准。
保利发展以‘好生活’为纲，通过‘好产品、好服务、好品牌’三个结合，打造保利好房子。华润置地以“三好十二优”为策略核心，即好社区、好产品、好服务，细分出“活力街区、疗愈景观、灵动户型、技术中枢、润心友邻”等十二个关键场景。越秀地产发布 “4×4好产品理念”，包括“品质、温度、智慧、成长”四大维度和16个产品主张。
观点指数认为，“好房子”是房企的卖点，未来市场不仅要卷营销，更要卷产品、卷服务、卷配套等。这也是企业应对市场下行的手段之一。
量价齐跌，房地产开发景气指数继续下滑
从房价指数来看，5月，各线城市商品住宅销售价格环比下降，同比降幅继续收窄。
5月份，一线城市新建商品住宅的销售价格由上月环比持平转为环比下降0.2%。其中，上海上涨0.7%，北京、广州和深圳分别下降0.4%、0.8%和0.4%。一线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.7%，降幅比上月收窄0.4个百分点。其中，上海上涨5.9%，北京、广州和深圳分别下降4.3%、5.8%和2.6%。
二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.2%；同比下降3.5%，降幅比上月收窄0.4个百分点。
三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.1个百分点；同比下降4.9%，降幅比上月收窄0.5个百分点。
数据来源：国家统计局，观点指数整理
一线城市二手住宅销售价格环比下降0.7%，降幅比上月扩大0.5个百分点。其中北京、上海、广州和深圳分别下降0.8%、0.7%、0.8%和0.5%。一线城市二手住宅销售价格同比下降2.7%，降幅比上月收窄0.5个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别下降0.7%、0.1%、6.6%和3.2%。
二线城市二手住宅销售价格环比下降0.5%，降幅比上月扩大0.1个百分点；同比下降 6.1%，降幅比上月收窄0.4个百分点。
三线城市二手住宅销售价格环比下降0.5%，降幅环比上月扩大0.1个百分点；同比下降6.9%，降幅比上月收窄0.5个百分点。
数据来源：国家统计局，观点指数整理
观点指数认为，从前五个月的房价走势来看，市场发展趋势尚不明朗，尽管前4月新房销售价格基本保持上升趋势，但5月新房价格环比降幅达到前五个月中的低位，而二手房销售价格亦出现同样的变化趋势，5月价格环比降幅为今年来的新低。观点指数认为，不排除房企在五一、端午等假期节点采取“以价换量”，降低价格来提高成交量。
不少地方启动“五一购房节”，通过线上直播、银企联动等方式刺激需求，成交量出现了不同程度的上升。
4月30日至5月5日，武汉春季购房节活动期间，洪山区全区楼盘共售出商品住房122套，销售面积1.25万平方米，销售金额达2.37亿元。佛山广佛新世界项目“五一”假期热销，玫瑰院子新品首发来访量增加200%，成交增加330%。5月1日至5日，长沙市新建商品房网签成绩亮眼，完成网签333套、面积4.34万平方米，同比分别增长30.08%、58.45%，网签销售金额达4.9亿元，同比增长43.43%。
数据显示，今年五一假期，全国新房线上找房日均热度较前五天约上涨3.9%，较4月整月约上涨2.5%。同比而言，今年五一假期线上新房找房的整体热度不及去年同期，全国百城二手房找房热度指数也有所降温。上述措施短期内带动了市场的成交量。
国家统计局发布的数据显示，1-5月份，新建商品房销售面积35315万平方米，同比下降2.9%；其中住宅销售面积下降2.6%。新建商品房销售额34091亿元，下降3.8%；其中住宅销售额下降2.8%。
数据来源：国家统计局，观点指数整理
观点指数观察到，上半年整体的趋势是销售金额下降，面积上升。其中，1-4月新建商品房销售面积同比下降2.9%，而1-3月份同比下降3%，降幅比1-2月份收窄2.1个百分点。新建商品房销售金额1-4月同比下降3.2%，1-3月份同比下降2.1%，降幅比1-2月份收窄0.5个百分点。
按地区来看，东部地区的商品房销售20531亿元，同比下降3.5%；中部地区6183亿元，同比下降3.8%；西部地区6519亿元，同比下降4.7%；东北地区858亿元，同比下降6.7%。其中，东北地区的降幅最大。
目前来看，5月份，房地产开发景气指数继续下滑，为93.72，环比上月下降0.13。自3月达到顶峰后开始下滑，说明房地产市场预期开始走弱，预期悲观情绪加剧，当然也不排除有市场萎靡的影响。
重点城市累计成交量同比基本上升，不同项目未来分化加剧
观点指数监测的6个重点城市中，6月前三周商品住宅成交244.5万平方米，环比5月前三周下降6.86%。
数据来源：同花顺ifind，观点指数整理
具体来看，北京6月前三周商品住宅成交面积32.9万平方米，环比上升31.39%，同比上升33.96%。截至6月前三周，商品住宅成交面积为253.9万平方米，同比上升4.54%。
6月初，北京发布关于进一步完善提高住房公积金个人住房贷款服务质效工作的通知，新增“电话贷款，服务直达”模式。开展贷款提质增效服务的受托银行由5家扩大到11家。进一步激发房地产市场的活力，提高交流效率，促进房地产市场平稳健康发展。此举在于激活刚需盘人群的需求，毕竟区域市场的整体复苏仍需要大部分刚需楼盘的成交。北京当前热销的楼盘也基本是高端改善盘和豪宅。
上海6月前三周商品住宅成交面积62.76万平方米，环比下降13.32%，同比下降5.2%。截至6月前三周商品住宅成交面积为513.33万平方米，同比上升9.16%。
上海市场是6个重点城市中表现较好的，刚需和置换需求还在释放，部分买家正趁着市场低迷抄底。今年上半年，二手房在3月份来到新的高点。据上海中原数据显示，今年3月，上海二手住宅累计成交2.69万套，环比增加75%，同比增加45.36%。这一成交量超过2024年12月的高点，也是2022年以来成交量最高的3月。
广州商品住宅6月前三周成交面积37.88万平方米，环比下降31%，同比下降27.46%。截至6月前三周商品住宅成交面积为338.77万平方米，同比上升18.35%。
广州二手房交易量迅速增长。广州市房地产中介协会数据，2025年1-6月二手住宅共网签56613套和569.08万平方米，同比分别增长12.98%和13.31%。今年上半年累计数几乎上升两成。现在各个区域成交也存在分化，新楼盘主要是吸引改善型买家。而投资型买家则是选择核心区域的豪宅。剩下的刚需买家，大部分会转向低价区。
深圳商品住宅5月前三周的成交面积为13.06万平方米，环比下降0.01%，同比下降30.9%。截至6月前三周商品住宅成交面积为156.25万平方米，同比上升35.76%。
深圳市房地产中介协会最新公布的数据显示，截至6月23日，深圳全市共有72241套有效二手房源在售，较上周增加410套。二手房在售房源增加后，刚需群体可以有更多的选择。而改善性群体卖掉现有住房并新购买改善型住房，则可以带动新房市场的销售。
杭州商品住宅6月前三周成交面积为43.38万平方米，环比上升14.13%，同比下降22.59%。截至6月前三周，商品住宅成交面积为343.62万平方米，同比上升0.8%。成都商品住宅6月前三周的成交面积为54.53万平方米，环比下降7.5%，同比下降21.38%。截至6月前三周，商品住宅成交面积为561.52万平方米，同比下降9.63%。
除了杭州和北京以外，6个重点城市6月前三周成交量均呈现环比下降，截至6月前三周，仅有成都同比下降。
根据上半年对6个重点城市的观察，观点指数发现城市间的项目、板块存在明显分化。不同类型的产品也存在分化，改善盘成交活跃，刚需盘成交量同比表现较差，而市场的全面恢复仍然依赖于这一基本的全面复苏。对房企来说，以价换量依然是有用的策略之一。
未来随着产品的分化加剧，“好房子”的建设则会是竞争致胜的关键。
住户中长期贷款增加8347亿元，刚需基本盘待激活
5月20日，央行同步下调1年期和5年期贷款市场报价利率（LPR）各10个基点至3.00%和3.50%。此举旨在支持实体经济，缓解银行息差压力，同时通过降低企业和居民融资成本，提振市场信心。
数据来源：中国人民银行，观点指数整理
据观点指数统计，这是自从去年10月以来的再一次调整。LPR下降将直接降低商业银行的贷款利率，减少购房者的贷款成本和还款压力。特别是对于首次购房者和改善居住条件的购房者而言，这种变化更具吸引力。随着购房成本的降低，市场需求被进一步激发，推动房地产市场的活跃发展。
当下，市场预期偏弱， LPR的下降传递了中央支持房地产市场稳定发展的信号，有助于增强市场信心。在当前市场环境下，购房者和开发商往往持观望态度，适度宽松的货币政策可以提高市场的活跃度和交易量。
我们也可以看到，调整利率的核心目的还是在于提高刚需住房的销售。目前热销的项目集中在部分城市的高端改善楼盘，这些项目点状分布，而且热销的偶发性较大，对于整个房地产市场的影响有限，真正可以带动市场回暖的是提高刚需的成交量。
因此，央行自5月8日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.1%和2.6%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.525%和3.075%。这将进一步降低购房成本。
实际上，该调整更为突出公积金制度的普惠性，使得公积金贷款与商业贷款形成一定的差异，在定位上形成互补。央行表示，此举预计每年将节省居民公积金贷款利息支出超过200亿元，有利于支持居民家庭刚性住房需求，促进房地产市场止跌企稳。
据观点指数不完全统计，北京、上海、广州、深圳、成都、杭州、重庆、长沙、石家庄等多个城市公积金管理中心发布公告，宣布自5月8日起调整个人住房公积金贷款利率。
不过，一些城市也对存量个人住房公积金贷款利率调整进行了安排。存量公积金贷款利率的调整多为在本年度内执行原利率，明年起执行新利率。
例如，北京、广州和上海2025年5月8日前已发放的未到期个人住房公积金贷款，自2026年1月1日起按通知规定执行。一些城市因城施策叠加利率下调，其性价比突出。如广州、深圳等试点城市已启动“取消公摊”改革，“套内计价”与“利率优惠”更有利于购房者。
观点指数认为，2025年下半年的房地产市场恢复并不能只依靠少量的改善楼盘去化，而是更大力度的激活或者帮助刚需人群入市。
人民币贷款方面，前五个月增加10.68万亿元。分部门看，住户贷款增加5724亿元，其中，短期贷款减少2624亿元，中长期贷款增加8347亿元。
数据来源：中国人民银行，观点指数整理
2025年5月，住户中长期贷款的变动额为+746亿元，1月变动额为+4935亿元、2月为-1150亿元、3月为+5047亿元，4月为-1231亿元。可以看到，今年前五月正变动额最多的月份是1月和3月。不过随着年中房企推盘增加，贷款买房量有所上升。
目前，为了抵御不确定性风险，部分家庭仍会以不扩负债表为基线，增加现金的安全性。
除了面对当前外部环境更趋复杂严峻，世界经济增长动能减弱，贸易壁垒增多，主要经济体经济表现有所分化，通胀走势和货币政策调整存在不确定性等因素外，我国还面临国内需求不足、物价持续低位运行等困难和挑战。
观点指数认为，下半年贷款买房数据依然不容乐观，主要的贷款买房刚需人群对房价极其敏感。未来的不确定性加剧了这种不安的情绪，或许在一段时间内仍以防御性储蓄为主。贷款购房消费或许会存在阶段性的情绪消费或者政策支持消费，但是需求持续释放的时间料不会太长。
缩减投资，企业谨慎经营
到位资金方面，1-5月份，房地产开发企业到位资金40232亿元，同比下降5.3%。1-4月份同比下降4.1%，1-3月份同比下降3.7%，环比1-2月降幅扩大0.1个百分点。
其中，国内贷款6679亿元，下降1.7%；利用外资16亿元，增长49.0%；自筹资金13743亿元，下降7.2%；定金及预收款11931亿元，下降5.0%；个人按揭贷款5645亿元，下降8.5%。
数据来源：国家统计局，观点指数整理
值得注意的是，利用外资连续两个月同比上升，1-5月涨幅接近50%。
今年上半年，外资债券信号重启，绿城中国获得了境外债。此外，万科向境外金融机构融资。可以看出境外投资者对于内房企业的信心在逐步恢复。
整体来看，5月房地产企业国内贷款依旧处于下行态势，个人按揭贷款和定金及预收款处于低位水平。
新开工方面，1-5月份，房地产开发企业房屋施工面积625020万平方米，同比下降9.2%。其中，住宅施工面积435354万平方米，下降9.6%。房屋新开工面积23184万平方米，下降22.8%。其中，住宅新开工面积17089万平方米，下降21.4%。
竣工方面，房屋竣工面积18385万平方米，下降17.3%。其中，住宅竣工面积13337万平方米，下降17.6%。
数据来源：国家统计局，观点指数整理
观点指数认为，新开工面积同比持续下降主要是受制于销售走弱，房企减少拿地，降低施工进度。而竣工方面虽然有“保交付”政策支持，但整体降幅还是很大。
据观点指数观察，上半年部分房企的投资策略中“聚焦”、“核心”、“一线”等是关键词。这些策略与去年对比，基本没有变化，甚至在当下执行更为坚定。主要是这些城市地块安全边际较高，去化周期短，企业回流资金的速度快。
当下大部分企业进入交付的尾声，主要得益于项目“白名单”的融资支持。从个别城市来看，放款金额在授信额度里还有部分可贷容量。截至5月末，天津市房地产“白名单”项目数量合计211个，授信金额1073.47亿元，放款金额663.5亿元。
自5月15日起，下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构），预计将向市场提供长期流动性约1万亿元。对于房地产市场来说，企业主体有进一步扩大资金池子的可能。目前来看，随着一揽子金融支持的推进，后续房企的融资环境将进一步优化。
央行披露，将着力推动已出台金融政策措施落地见效，加大存量商品房和存量土地盘活力度，持续巩固房地产市场稳定态势，完善房地产金融基础性制度，助力构建房地产发展新模式。
不少房企通过合作的方式，实现大宗项目的融资，降低资金压力。保利发展控股集团股份有限公司与国寿投资控股有限公司签署战略合作，中交城投与科学城城更集团共同探索央企参与城中村改造项目实施路径。
企业依然需要积极寻求资金来源，售卖资产成为了企业最直接和有效回笼资金的方式。比如出售一些低效的商业资产，又或者出售一些住宅、土储项目股权。
此外，企业为了降低成本，精简组织架构，更为扁平和高效。如招商蛇口减少管理层级，取消华东区域、华南区域、华西区域、华北区域和江南区域五个区域公司，由公司总部直接管理下属城市公司。今年2月份，联发集团启动大规模组织架构调整。总部多个部门合并，撤销13个城市公司，设立10个事业部。
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