新重庆-重庆日报 记者 吴刚
近期，重庆地产集团成功发行商业地产抵押贷款支持证券（CMBS），票面利率创中西部地区最低。在房地产整体下行的行情下，重庆地产集团还能通过地产抵押融到资，价格还这么低，令人吃惊。
如果把它放在重庆国企改革三攻坚一盘活的大背景下来审视，其意义就更不简单了。我们甚至可以把它理解为一个极具启示意义的标志性事件。它揭示了国企在当前市场环境下的独特优势，并为改革的下一步指明了务实的方向。
首先，这次成功融资，深刻诠释了当前资本市场的精准分化逻辑。
当前市场并非笼统地看空所有地产相关领域，而是表现出高度的精准分化。资本正在用价格和流向，严酷地筛选资产。重庆地产集团此次融资的底层资产，是其旗下的商业地产项目。
虽然尚无法得知这些资产的更多细节，但资本市场以2.08%的超低利率和高达2.7倍的认购倍数，我们不难推断，这些资产被专业投资者判断为能够产生稳定、可预期现金流的优质标的。这是任何资产证券化产品得以成功发行的逻辑基石。
更为关键的是，此次融资并非仅依赖资产本身的信用。重庆市地产集团提供差额支付承诺及流动性支持，这意味着地产集团以整个企业的信用为这笔融资进行了兜底，为投资者提供了无可替代的第二重保障。因此，投资者信心的来源，是优质资产未来现金流与大型国企主体信用的强力叠加。在当前避险情绪主导的市场中，正是这份强大的国企信用，成为了压低融资成本、赢得投资者信任的压舱石。
其次，它为重庆国企改革“一盘活”，提供了一份可复制的操作手册。
国企改革的关键在于行动，而非口号。重庆地产集团的此次实践，回答了如何将沉睡的资产唤醒为流动的资本。它示范了一条清晰的路径：不必急于变卖资产，也无需过度依赖传统的贷款渠道，而是可以借助资本市场的专业工具，将资产未来的收益权提前变现，一次性获取推动发展所需的低成本资金。
这不仅是一次财务操作，更是一次思想上的破冰，推动国企从传统的资产保管员角色，向现代的资本运营者转变。通过这种方式盘活来的资金，可以用来置换高息债务，直接服务于瘦身健体的攻坚任务；也可以投入到新的发展项目中，提升核心竞争力。这正是“盘活”服务于“攻坚”的题中之义。
如果以重庆地产集团此次融资为范例，展望未来，重庆国企应如何走好这条资本路径？
笔者认为，第一，重庆国资体系内，持有类似具备稳定现金流资产的企业不在少数。相关部门应牵头系统性梳理家底，建立可盘活资产资源库，为更多国企运用资产证券化等金融工具提供指导和支持，将个例的成功转化为普遍的实践，形成改革的规模效应。
第二，资本市场的工具是双刃剑，成功运用它的前提是专业。国企需加快建立或引入懂金融、懂资本、懂风控的专业团队，确保融资行为的规范透明，避免因盲目操作而引发新的风险。必须清醒认识到，融资成功的基础是做好主业，持续产出优质资产，这是任何金融创新的根本。
第三，盘活资产获得资金只是第一步，关键是如何用好这笔钱。资金必须服务于国企主业的转型升级和创新发展，服务于区域经济的战略布局，要防止脱实向虚。确保每一分钱都用在刀刃上，才能真正把国企的独特优势，转化为推动高质量发展的持续动能。
总之，重庆地产集团的这次CMBS发行，是市场逻辑与改革需求的完美契合。它不仅为重庆国企改革注入了宝贵的资金和信心，更重要的是，它探索出了一条利用自身优势、借助资本市场、实现自我革新的有效路径。这条路，值得走稳，也值得走远。